부동산 수수료 계산: 주택 매매·전세·월세 중개보수 상한

주택 부동산 계약서에 적는 중개보수는 요율표의 숫자를 무조건 내는 정가가 아닙니다. 물건 종류와 거래금액 구간을 먼저 찾고, 상한을 계산한 뒤 그 범위에서 실제 금액을 협의해야 합니다. 특히 월세는 100배와 70배 산식을 거꾸로 적용하면 구간부터 달라집니다.

계산 순서는 거래금액 산정 → 해당 구간 상한요율 적용 → 한도액 확인 → 실제 요율 협의입니다. 2026년 8월 28일 시행 중인 규칙에서도 주택 중개보수는 시·도 조례의 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인에게는 각각 별도의 한도가 적용됩니다.C1

부동산 수수료는 정가가 아니라 상한 안에서 협의한다

요율표의 0.4%, 0.5% 같은 숫자는 그 구간에서 받을 수 있는 최대 요율입니다. 실제 중개보수는 그 이하에서 당사자와 중개업소가 협의합니다. 상한 계산값이 500만원이라고 해서 실제 청구액도 자동으로 500만원이 되는 것은 아닙니다.C1

계약 전에 다음 세 금액을 따로 적어두면 혼동이 줄어듭니다.

1. 거래금액에 상한요율을 곱한 법정 상한 계산값
2. 한도액까지 반영한 최종 상한
3. 중개업소와 합의한 실제 중개보수

중개보수와 부가가치세, 권리관계 확인 등에 필요한 별도 실비도 한 금액처럼 뭉치지 말고 산출내역과 증빙을 각각 확인해야 합니다.C6 C8 C9

주택 매매·전세는 거래금액 구간부터 찾는다

서울특별시 부동산 중개보수 안내에 표시된 주택 상한은 다음과 같습니다. 이 표는 서울 기준이며, 다른 시·도는 중개사무소 소재지 관할 조례를 다시 확인해야 합니다.C2 C5

예를 들어 서울의 10억원 주택을 매매한다면 9억원 이상~12억원 미만 구간의 상한 0.5%를 적용합니다. 10억원 × 0.5% = 500만원이므로 한쪽 당사자의 협의 전 상한은 500만원입니다. 매수인과 매도인에게 합쳐서 500만원이라는 뜻이 아니라 각자에게 적용되는 상한입니다.C1 C4

전세는 보증금 자체를 임대차 거래금액으로 봅니다. 서울의 보증금 4억원 전세라면 1억원 이상~6억원 미만 구간의 0.3%를 적용해 4억원 × 0.3% = 120만원이 협의 전 상한입니다.C7

저가 구간은 곱셈 결과와 한도액 중 더 낮은 금액을 봅니다. 1억8천만원 매매라면 0.5% 계산값은 90만원이지만 이 구간 한도액이 80만원이므로 상한은 80만원입니다.C2

월세는 100배를 계산하고 5천만원 미만일 때만 70배를 쓴다

월세의 거래금액은 보증금만으로 정하지 않습니다. 먼저 보증금 + 월차임 × 100을 계산합니다. 그 결과가 5천만원 미만인 경우에만 보증금 + 월차임 × 70으로 다시 계산합니다.C3

두 번째 사례에서 70배를 쓰는 이유는 월세가 작아서가 아니라 100배 계산 결과가 5천만원 미만이기 때문입니다. 반대로 첫 번째 사례는 100배 계산 결과가 6천만원이므로 70배로 낮춰 다시 계산하면 안 됩니다.C3 C4

이 계산값 역시 실제 합의액이 아니라 상한입니다. 부가가치세와 별도 실비를 제외한 값이므로 최종 문서에서는 보수, 세금, 실비가 어떻게 나뉘는지 확인하세요.C6 C8

오피스텔·상가·다른 시도 물건은 같은 표를 쓰지 않는다

2026년 8월 28일 시행 공인중개사법 시행규칙은 물건 종류와 관할에 따른 예외를 구분합니다.C5

• 오피스텔은 실제 거주 여부만 보지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 화장실·목욕시설 등 법정 요건을 모두 갖췄는지 확인해야 별도 오피스텔 상한을 적용할 수 있습니다.
• 토지·상가처럼 주택과 오피스텔이 아닌 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 별도 범주입니다.
• 주택과 비주택이 섞인 건축물은 주택 면적이 전체의 절반 이상인지에 따라 적용 범주가 달라질 수 있습니다.
• 물건 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 시·도라면 중개사무소 소재지 관할 조례를 기준으로 합니다.

오늘 시행된 개정은 주택 요율표를 바꾸지 않았지만, 요건을 갖춘 오피스텔도 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의한다는 문구를 분명히 했습니다. 오래된 계산기 화면이 고정요율처럼 보인다면 현행 규칙과 관할 조례를 우선하세요.C5

계약 전 중개보수 산출내역을 이렇게 확인한다

1. 건축물대장과 계약 대상 설명에서 주택·오피스텔·비주택 중 어디에 해당하는지 확인합니다.
2. 매매, 전세, 월세 중 거래 유형을 정하고 월세라면 100배 조건부터 계산합니다.C3
3. 중개사무소 소재지 시·도의 공식 요율표에서 거래금액 구간, 상한요율과 한도액을 찾습니다.C2 C5
4. 상한을 직접 계산하고 중개업소가 제시한 협의요율·금액과 비교합니다.
5. 공인중개사법 시행령에 따른 중개대상물 확인·설명서에서 실제 중개보수·실비와 산출내역을 확인합니다. 부가가치세와 별도 실비가 있다면 항목과 영수증 등 증빙을 나눠 봅니다.C6 C8 C9

상한을 초과했다고 의심되면 구두 설명만으로 결론 내리지 말고 계약서, 확인·설명서, 영수증과 관할 조례를 함께 보관하세요. 물건 분류나 청구 내역이 불명확하면 관할 시·군·구 부동산 중개업 담당 부서에 확인하는 편이 정확합니다.

면책 및 정보 이용 안내

이 글은 기준일 현재 확인한 일반 정보이며, 독자의 개별 상황을 반영한 전문 자문이 아닙니다. 중요한 결정을 내리기 전 최신 공식 자료와 적용 조건을 직접 확인하세요. 실제 중개보수는 물건 분류, 중개사무소 소재지 관할 조례, 협의 내용과 증빙에 따라 달라질 수 있습니다.